원리금균등과 원금균등은 총이자가 다르다

이자는 남아 있는 원금에만 붙는다. 그래서 원금을 빨리 줄일수록 총이자가 줄어든다. 상환 방식은 결국 원금을 얼마나 빨리 줄이느냐의 차이다.

방식	매달 내는 돈	총이자	성격
원리금균등	처음부터 끝까지 동일	중간	예산 짜기 쉬움
원금균등	처음에 많고 점점 줄어듦	가장 적음	초반 부담 큼
만기일시	매달 이자만, 만기에 원금 전부	가장 많음	전세대출에서 흔함

1억, 연 4%, 30년으로 비교하면

• 원리금균등: 매달 약 47.7만원, 총이자 약 7,200만원
• 원금균등: 첫 달 약 61만원 → 마지막 달 약 28만원, 총이자 약 6,000만원
• 만기일시: 매달 33만원(이자만), 만기에 1억, 총이자 1억 2,000만원

30년 만기일시는 빌린 돈보다 이자를 더 낸다. 원금이 하나도 줄지 않기 때문이다.

전세대출은 왜 만기일시인가

전세보증금은 계약이 끝나면 통째로 돌아오는 돈이라 원금을 미리 갚을 이유가 없다. 그래서 전세대출은 이자만 내는 구조가 자연스럽다. 이 경우 만기일시가 비합리적인 게 아니다.

실무 판단

• 소득이 안정적이고 초반을 버틸 수 있다 → 원금균등. 총이자가 가장 적다
• 매달 금액이 일정해야 계획이 선다 → 원리금균등. 대부분이 이걸 고른다
• 어느 쪽이든 중도상환수수료 면제 시점을 확인해 두고, 여유가 생기면 원금을 미리 갚는다. 원금을 갚는 것은 세금 없는 확정 수익이다 — 대출금리가 4%면 4%를 세금 없이 버는 것과 같다.