DSR은 내가 빌릴 수 있는 금액의 천장이다

세 글자 약어 세 개가 한도를 결정한다.

• LTV (담보인정비율) — 집값의 몇 %까지 빌려주나. 집을 본다
• DTI (총부채상환비율) — 소득 대비 주택대출 원리금 비율. 소득을 본다
• DSR (총부채원리금상환비율) — 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 비율. 나를 본다

DSR이 가장 강한 제약이다

DSR = 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연 소득

여기서 “모든 대출”에는 주택대출뿐 아니라 신용대출, 마이너스통장, 학자금, 자동차 할부, 카드론이 전부 들어간다. 규제 비율은 정책에 따라 바뀌지만 보통 40% 안팎이 기준선이다.

예: 연 소득 3,000만원, DSR 40% → 연간 원리금 상환 가능액 1,200만원(월 100만원). 이미 마이너스통장으로 연 200만원을 쓰고 있다면 남는 한도는 1,000만원어치뿐이다.

여기서 두 가지가 따라 나온다

1. 소득 증명이 곧 한도다. 인건비가 국세청에 소득으로 잡혀 있는지가 여기서 다시 중요해진다. 실제로 받고 있어도 신고되지 않은 소득은 은행에서 존재하지 않는다. 5월 신고가 대출 한도를 만든다.

2. 안 쓰는 마이너스통장도 한도를 잡아먹는다. 개설만 해두고 쓰지 않아도 DSR 계산에 들어가는 경우가 많다. 큰 대출을 앞두고 있으면 미리 정리해야 한다.

그래서 결혼 2~3년 전에 할 일

1. 소득을 국세청에 확실히 남긴다
2. 쓰지 않는 마이너스통장·카드론을 정리한다
3. 신용점수를 관리한다
4. 정책 전세대출의 자격 요건을 미리 확인한다 (소득·나이·보증금 상한이 있다)

대출은 필요해진 다음에 준비하면 늦다. 한도는 지난 1~2년의 기록으로 결정된다.